- By: Anna Krawczuk
- protokół odbioru
- sty 9
- Comments (0)
W jednej z prowadzonych przez kancelarię spraw, pojawiło się zagadnienie interpretacji pojęcia odbiór lokalu. Deweloper w umowie wprowadził pojęcia pozaustawowe, a następnie przyjął interpretację wg której kara umowna za opóźnienie w odbiorze lokalu była nienależna. Argumentował, że lokal był przedstawiony do dyspozycji kupujących a brak pozwolenia na użytkowanie był bez znaczenia dla możliwości odbioru - próbując w ten sposób przerzucić ciężar realizacji swego obowiązku wydania lokalu w terminie na kupujących. Kupujący rzeczywiście nie odbierali lokalu „przedstawionego do dyspozycji”, ponieważ nie był on przekazany do użytkowania. Zrodziło to potrzebę sięgnięcia do przepisów ustawy deweloperskiej.
KIEDY MOŻNA ŻĄDAĆ KARY UMOWNEJ?
Strony umowy deweloperskiej, w ramach wynikającej z art. 353(1) k.c. swobody umów, mogą – jak stanowi art. 483 § 1 k.c. – zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).W umowie wskazuje się dokładne okoliczności uzasadniające możliwość dochodzenia kary umownej. W większości przypadków będzie to kara umowna za opóźnienie w w odbiorze lokalu.
NOWA USTAWA DEWELOPERSKA – DO JAKICH UMÓW?
Na początku należy zasygnalizować, że dnia 1 lipca 2022r. weszła w życie Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Mimo to, nie stosuje się jej do wszystkich umów, ponieważ obowiązują przepisy przejściowe.
Zgodnie z art. 76 tejże ustawy, do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu poprzednio obowiązującej ustawy tj. ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 niniejszej ustawy.
KIEDY MOŻNA PRZENIEŚĆ PRAWO WŁASNOŚCI?
Wspomniana ustawa regulowała kolejność procedury przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej:
- na początku deweloper winien uzyskać pozwolenie na użytkowanie albo zawiadomienie organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu
- następuje odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
- na końcu następuje przeniesienie praw na nabywcę.
ODBIÓR MIESZKANIA PRZED POZWOLENIEM NA UŻYTKOWANIE
Odbiór mieszkania jest to czynność stwierdzająca czy przedmiot umowy został wykonany zgodnie z umową deweloperską. Dodatkowo należy wskazać, że odbiór nie zawsze jest pojęcie tożsamym z jego wydaniem. Jednakże w przypadku nieuregulowania innej interpretacji w umowie, należy je rozumieć tożsamość.
Pozwolenie na użytkowanie to dokument, który uzyskuje się po zakończeniu robót. Nie budzi wątpliwości, że odbiór musi być dokonany przed przeniesieniem własności, a czy można go dokonać przed pozwoleniem na użytkowanie? W tym miejscu zauważyć należy, że pozwolenie na użytkowanie stanowi urzędowe potwierdzenie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym. Odbiór zatem obiektu przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie to ryzyko, którego nie warto podejmować, a z całą pewnością kupujący nie ma takiego obowiązku.
Istnieje wprawdzie instytucja tzw. przedodbioru, może on nastąpić przed uzyskaniem w/w pozwolenia, ale ma na celu tylko i wyłącznie stwierdzenie przeglądu technicznego przez nabywcę i ewentualnych wad.
Należy jednak pamiętać, że przedodbiór nie jest odbiorem w rozumieniu odbioru przy procedurze przeniesienia własności, dlatego też końcowy odbiór mieszkania może się odbyć wyłącznie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Czy można zamieszkać zatem w nowo zakupionym mieszkaniu po przedodbiorze? Nie, przedodbiór nie uprawnia nabywcę do wcześniejszego zamieszkania, a jedynie może upoważnić do sprawdzenia stanu mieszkania czy rozpoczęcia remontu.
PROTOKÓŁ ODBIORU
Niezwykle istotnym dokumentem jest protokół odbioru mieszkania. Jednak jeśli w trakcie robót wystąpiły jakiekolwiek wady, nabywca może je zgłaszać na każdym etapie prac, a deweloper ma obowiązek usunąć nieprawidłowości. To protokół jest ostatecznym dokumentem w którym należy uwzględnić dokładnie wszystkie wady istniejące w mieszkaniu, ponieważ będzie on stanowił podstawę dalszej egzekucji i ewentualnie wystąpienia na postępowanie sądowe. Po podpisaniu protokołu deweloper ma 14 dni na uznanie wad albo złożenie oświadczenia o odmowie ich uznania. Kolejno, w ciągu 30 dni ma je usunąć. Co ważne, gdy kupujący stwierdzi istotne wady, może odmówić odbioru, co w konsekwencji może prowadzić do odstąpienia od umowy.
O czym należy pamiętać? Warto wszelkie kwestie dotyczące wad w pracach budowlanych uwzględniać pisemnie, poprzez wiadomości email czy pisma kierowanie do dewelopera, wtedy znacznie łatwiej jest udowodnić mu opóźnienia, zwłokę czy winę.
