Zasiedzenie nieruchomości

Kiedy można zasiedzieć nieruchomość?

Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego:

 § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

 Instytucja zasiedzenia pozwala na rozwiązanie sytuacji długotrwałego stanu rozbieżności między stanem faktycznym a stanem prawnym nieruchomości.

Co to jest posiadanie samoistne? Jak udowodnić zasiedzenie?

Podstawową przesłanką zasiedzenia jest posiadanie nieruchomości w sposób samoistny, tj. poprzez traktowanie siebie jak właściciela. Zgodnie z orzecznictwem SN, posiadaniem samoistnym jest władztwo uzewnętrzniające się np. poprzez uprawę ziemi, oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom, płacenie za działkę podatków od nieruchomości, ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów, ponoszenie wydatków związanych z ubezpieczeniem budynków znajdujących się na nieruchomości oraz zabudowywanie nieruchomości i rozbudowywanie budynków na gruncie. Wszystkie zatem dokumenty, które mogą potwierdzić powyższe fakty, są istotnymi dowodami w sprawie o zasiedzenie.

W przypadku bowiem długotrwałego posiadania „jak właściciel”, możliwe jest uzyskanie postanowienia sądu stwierdzającego nabycie prawa własności i usunięcie istniejących w dokumentach rozbieżności.

Dlaczego należy uregulować stan prawny nieruchomości?

W jednej z prowadzonych przez kancelarię spraw, klient uzyskał nieruchomość na podstawie umowy przekazania nieruchomości – przekazania gospodarstwa rolnego. Jak się jednak okazało, umowa ta została zawarta przed Naczelnikiem Gminy przed ponad 30 laty i skutecznie na jej mocy przeniesiono jedynie połowę własności – udział 1/2 gospodarstwa, bowiem na datę sporządzenia umowy zmarła współwłaścicielka nieruchomości, której prawo własności podlegało dziedziczeniu ustawowemu. Niemniej jednak, od momentu zawarcia umowy klient traktował całą nieruchomość jak swoją własność i pozostawał w nieświadomości co do tego, że nie jest właścicielem w rozumieniu prawa.

Problem niezgodności między stanem prawnym a faktycznym powodował olbrzymie niedogodności, bowiem w sposób formalny klient nie był właścicielem, a więc nie mógł zrobić na nieruchomości nic, co wymagało wykazania tego prawa – przykładowo, nie miał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w tym możliwości zaopatrzenia nieruchomości w wodę, prąd, gaz, kanalizację, telekomunikację etc.).

Jak zacząć postępowanie o zasiedzenie?

Podstawową kwestią, od jakiej należy w takiej sprawie zacząć jest uporządkowanie przekształceń własnościowych i ustalenie kręgu uczestników postępowania o zasiedzenie, co w przypadku klienta kancelarii odbyło się w trybie postępowań spadkowych stwierdzających nabycie spadku. Po uporządkowaniu kwestii spadkowych, w sprawie skierowano do sądu wniosek o zasiedzenie udziału w nieruchomości gruntowej.

Jak długo trwa postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia?

Bardzo często sprawy o zasiedzenie kojarzą się z długotrwałym postępowaniem sądowym, kosztownym i niepewnym co skutków. Tymczasem dobrze przygotowany etap przedsądowy i ustalenie wszystkich okoliczności faktycznych w tej konkretnej sytuacji pozwoliły na uzyskanie postanowienia stwierdzającego zasiedzenie już na I posiedzeniu sądu. Całe postępowanie trwało zaledwie kilka miesięcy, a ten czas uwarunkowany był jedynie oczekiwaniem na termin posiedzenia sądowego. Nie jest zatem wcale zasadą, ze takie postępowania są długotrwałe.

Niniejszy przykład pokazuje, że dla uporządkowania wieloletnich niezgodności w tak istotnych dokumentach, jak księgi wieczyste, czy wypisy z rejestru gruntów nie nastręczają wielu problemów ani nie zabierają wiele czasu. Brak zaś uporządkowania tych kwestii może mieć niebagatelne skutki i generować mnóstwo problemów, których warto uniknąć.

Ile kosztuje postępowanie o zasiedzenie?

Opłata od wniosku o zasiedzenie wynosi 2000 zł. W postępowaniu sądowym co do zasady nie ma innych kosztów. Należy jednak pamiętać, że ustawa o podatku od spadków i darowizn przewiduje obowiązek uiszczenia podatku od zasiedzenia – nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu w wysokości 7 % podstawy opodatkowania. Deklarację na druku SD-3 należy złożyć w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego (uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzającego zasiedzenie nieruchomości).

Zapraszam!

Kancelaria Adwokacka Adwokat Anna Krawczuk