Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z którego wywodzi się „zasada kontynuacji zabudowy” nazywana też „zasadą dobrego sąsiedztwa”, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W praktyce spotykam się często z sytuacjami, w których organ odmawia wydania decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na brak kontynuacji funkcji zabudowy, ponieważ na nieruchomościach sąsiednich nie istnieją nieruchomości o tożsamej funkcji zabudowy. Organy wydające decyzje o warunkach zabudowy odwołują się do działki sąsiedniej położonej przy najbliższej drodze publicznej, do której nieruchomość inwestycyjna ma dostęp, powołując się na literalne brzmienie art. 61 ust. 1 pkt 1 UPZP (działka sąsiednia ma być dostępna z tej samej drogi publicznej). Takie stanowisko nie jest prawidłowe, bowiem wystarczające jest spełnienie przez działkę sąsiednią ogólnego wymogu dostępności do drogi publicznej. 

Należy zatem stwierdzić, że wystarczające jest spełnienie przez działkę sąsiednią ogólnego wymogu dostępności do drogi publicznej. Skoro działka sąsiednia to nieruchomość znajdująca się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość, za oczywiste należy uznać, że dostępność z tej samej drogi nie oznacza, że działka sąsiednia musi być położona przy tej samej drodze publicznej, co teren, na którym ma powstać planowana inwestycja (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 grudnia 2019 r. II OSK 3393/18).

Z powyższego wynika, że działka sąsiednia to każda działka położona w obszarze tworzącym pewną urbanistyczną całość, a nie tylko działka dostępna z tej samej drogi publicznej, do której dostęp ma nieruchomość inwestycyjna. 

Za bezzasadną należy zatem uznać odmowę ustalenia warunków zabudowy z uwagi brak realizacji zasady dobrego sąsiedztwa w sytuacji, gdy choćby jedna nieruchomość w w/w obszarze posiada funkcję tożsamą z planowaną, a decyzja może być w takiej sytuacji skutecznie wzruszona.

Jak się okazuje, organy często dokonują nieprawidłowej wykładni przepisów ustawy, zaś decyzje polegające na odmowie wydania warunków zabudowy w tego rodzaju sytuacjach są uchylane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Zapraszam do kontaktu osoby zainteresowane uzyskaniem pomocy w sprawach o wydanie warunków zabudowy.